房地產(chǎn)估價(jià)的方法有多種，但常用的基本估價(jià)方法主要是三種，它們是：比較法、收益法、成本法。

   一 、比較法

   1、比較法又稱市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

   2、比較法的理論依據(jù)

  比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

   3、比較法適用的對(duì)象和條件

  比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法估價(jià)。

比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用比較法估價(jià)。

  比較法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期等。

   4、比較法的操作步驟

  運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。

   二、 收 益 法

   1、收益法，又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和(資本化)，求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。采用收益法求得的試算價(jià)格，稱收益價(jià)格。

   2、理論依據(jù)

　　收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。

　　為方便理解，假設(shè)某投資者擁有一宗房地產(chǎn)，每年能產(chǎn)生10萬(wàn)元的純收益；同時(shí)，此投資者擁有100萬(wàn)元的資本金，將其投資于(存人)銀行，銀行的年利率是10％，則此投資者每年可得10萬(wàn)元的資本利息額。對(duì)該投資者而言，這宗房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益與100萬(wàn)元的資本金獲得的利息是等價(jià)的?？梢哉J(rèn)為，該房地產(chǎn)的價(jià)值是100萬(wàn)元。

   三、 成 本 法

   1、概念

  成本法，是以待估房地產(chǎn)開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法。

   這里的成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，與會(huì)計(jì)中的成本概念是不同的，主要表現(xiàn)為：①會(huì)計(jì)成本是顯性的，即是企業(yè)會(huì)計(jì)賬目上作為成本項(xiàng)目計(jì)入的費(fèi)用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所需要支付的費(fèi)用，如企業(yè)投入自有資金的利息、勞務(wù)工資、正常利潤(rùn)等；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本。因此，這一成本是客觀的，是—般社會(huì)生產(chǎn)方式下發(fā)生的社會(huì)成本，它可以高于、低于或等于房地產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的實(shí)際成本；③成本法中的成本，在時(shí)點(diǎn)上是指，現(xiàn)在的，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的成本，而不是會(huì)計(jì)賬目上記載的建造時(shí)所發(fā)生的歷史成本。因此，成本法中的成本并不是—般理解的成本或費(fèi)用，而是具有價(jià)格的含義，是待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的一種反映。采用成本法求得的試算價(jià)格稱積算價(jià)格。

   2、理論依據(jù)

  成本法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。

  根據(jù)經(jīng)濟(jì)理性主義的假定，房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付的價(jià)格，必不能高于他所預(yù)計(jì)的在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件下重新開發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需花費(fèi)的正常而需要的全部成本。如果高于這一市場(chǎng)成本，購(gòu)買者將不會(huì)從市場(chǎng)上直接購(gòu)買這一房地產(chǎn)，而代之以自行開發(fā)或建造。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)成本是需求方愿意支付的價(jià)格上限。另一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)格必不能低于其開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的全部成本，即各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤(rùn)和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發(fā)商所不能接受的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)成本是開發(fā)商所能接受的價(jià)格下限。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)這一“看不見的手”的約束，房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)成本是供需雙方均能接受的價(jià)格。

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