房地產(chǎn)估價的方法有多種，但常用的基本估價方法主要是三種，它們是：比較法、收益法、成本法。

   一 、比較法

   1、比較法又稱市場比較法、交易實例比較法、市場法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

   2、比較法的理論依據(jù)

  比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

   3、比較法適用的對象和條件

  比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法估價。

比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用比較法估價。

  比較法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。

   4、比較法的操作步驟

  運用比較法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價格。

   二、 收 益 法

   1、收益法，又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和(資本化)，求取待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價格的一種估價方法。采用收益法求得的試算價格，稱收益價格。

   2、理論依據(jù)

　　收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理。

　　為方便理解，假設(shè)某投資者擁有一宗房地產(chǎn)，每年能產(chǎn)生10萬元的純收益；同時，此投資者擁有100萬元的資本金，將其投資于(存人)銀行，銀行的年利率是10％，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對該投資者而言，這宗房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價的?？梢哉J(rèn)為，該房地產(chǎn)的價值是100萬元。

   三、 成 本 法

   1、概念

  成本法，是以待估房地產(chǎn)開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀況下價格的一種估價方法。

   這里的成本是經(jīng)濟學(xué)中的成本概念，與會計中的成本概念是不同的，主要表現(xiàn)為：①會計成本是顯性的，即是企業(yè)會計賬目上作為成本項目計入的費用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所需要支付的費用，如企業(yè)投入自有資金的利息、勞務(wù)工資、正常利潤等；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中實際發(fā)生的成本。因此，這一成本是客觀的，是—般社會生產(chǎn)方式下發(fā)生的社會成本，它可以高于、低于或等于房地產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的實際成本；③成本法中的成本，在時點上是指，現(xiàn)在的，即估價時點時的成本，而不是會計賬目上記載的建造時所發(fā)生的歷史成本。因此，成本法中的成本并不是—般理解的成本或費用，而是具有價格的含義，是待估房地產(chǎn)在估價時點的價格的一種反映。采用成本法求得的試算價格稱積算價格。

   2、理論依據(jù)

  成本法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的生產(chǎn)費用價值論。

  根據(jù)經(jīng)濟理性主義的假定，房地產(chǎn)購買者愿意支付的價格，必不能高于他所預(yù)計的在當(dāng)時市場條件下重新開發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需花費的正常而需要的全部成本。如果高于這一市場成本，購買者將不會從市場上直接購買這一房地產(chǎn)，而代之以自行開發(fā)或建造。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的社會成本是需求方愿意支付的價格上限。另一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的房地產(chǎn)的價格必不能低于其開發(fā)過程中發(fā)生的全部成本，即各項費用及正常的利潤和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發(fā)商所不能接受的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的社會成本是開發(fā)商所能接受的價格下限。經(jīng)過市場這一“看不見的手”的約束，房地產(chǎn)開發(fā)的社會成本是供需雙方均能接受的價格。

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